서울시가 아파트 운영의 투명성 강화 방안으로 2013년부터 추진한 ‘맑은 아파트 만들기’가 103개 단지 실태조사(서울시 : 34개, 자치구 : 69개)로 1373건의 위반사항을 가려내는 등(서울시 : 16건 수사의뢰, 16건 고발 및 과태료 부과, 647건 시정명령 등) 성과를 낸 데 이어 2단계 사업에 들어간다고 10월30일 밝혔다.

1단계 사업 초점이 실태조사를 통해 비리 아파트를 찾아내고 시정조치 하는 데 맞춰졌다면 2단계 사업에선 아파트관리에 있어 주민참여 기반을 확대하고 투명성을 강화하는 등 몇몇의 입주자대표회의가 주도할 수밖에 없는 문제를 시스템적으로 개선하는데 역점을 뒀다.

우선 쉽고 정확하고 시간․비용 부담이 없는 주민참여 수단으로 스마트폰을 전면 활용한다. 주민들이 가장 큰 문제로 꼽고 있는 입주자대표회의는 서울시선거관리위원회와 협력, 스마트폰으로 입주자대표를 뽑는 ‘온라인투표’를 내년부터 의무화하고 각종 관리․용역․공사․업체 선정 등 주요 의결사항에도 온라인투표를 확산해 나간다는 계획이다.

실태조사 결과는 서울시 공동주택 통합정보마당 홈페이지에 11월부터 공개해 모든 시민이 볼 수 있도록 하고 내년 상반기엔 아파트 관리품질이 부동산 가격형성에 반영되는 ‘관리품질 등급표시제’도 마련해 첫 시범 도입한다.

아울러 관리소장이나 업자 등을 채용․위탁하는 아파트 관리방식에서 벗어나 협동조합, 사회적 기업 양성 등의 새로운 관리방법을 도입해 궁극적으로 주민 스스로 제대로 관리하는 공동주택을 유도해 나간다.

11월부터는 실태조사요청 단지 중 미실시 243개 단지에 대한 실태조사를 대대적으로 펼칠 예정이다.

서울시는 이와 같은 내용의 맑은 아파트 만들기 2단계 추진 계획을 발표, 그동안의 성과와 변화를 계승하고 한계는 개선해 아파트 비리 근절을 지속적으로 추진해 나가겠다고 밝혔다.

맑은 아파트 만들기 2단계 사업은 ▴주민자치 참여시스템 교체 ▴비리예방 관리시스템 마련 ▴주민공감 실태조사시스템 구축 ▴탄탄한 공동체 활성화 기반 조성 이렇게 4대 방향으로 10개 정책을 추진한다.

첫째, 시가 도입하는 온라인투표는 서울시선거관리위원회가 운영하는 k-voting 시스템을 활용해 입주자대표회의를 비롯해 주요 의결사항을 스마트폰, PC 등으로 투표하는 것이다.

이와 관련해 서울시는 지난 9월22일 서울시선거관리위원회와 온라인투표 지원 MOU를 체결했다.

온라인투표 선거절차는 ①본인인증을 통해 ②후보자나 안건 정보를 조회한 후 ③투표를 하는 방법이다. 중복투표는 불가하다.

특히 온라인투표는 시․공간적 제약을 받지 않아 주민 참여율을 높일 수 있다는 장점 외에도 투·개표의 정확성을 높이고, 비용을 세대당 5000원→700원으로 대폭 줄일 수 있을 것으로 기대된다.

서울시는 이러한 온라인투표를 공동주택관리규약준칙 전면 개정으로 담아 내년부터 의무화한다. 이를 따르지 않는 아파트는 특별 실태조사 등 각종 제제를 가하고, 장기적으로는 법령개정을 추진할 계획이다.

올 연말까지는 공동주택관리규약준칙과 관계없이 온라인 투표를 원하는 단지를 대상으로 즉시 시범 지원한다.

둘째, 아파트 관리 3대 주체인 입주자대표회의 및 관리소장(주택관리업체), 공사·용역 등 유지보수 업체 비리를 차단하기 위한 견제 및 감시체계를 강화한다.

주요 의결사항을 전체 주민투표(온라인)로 결정하도록 함으로써 소수가 모여 아파트 관리의 대부분을 결정하는 입주자대표회의의 권한을 축소하고, 1~2인 체제 감사도 5~20인으로 확대해 제 목소리를 낼 수 있도록 한다.

이와 관련해 서울시는 현재 연구용역 중으로 내년 2월까지 공동주택관리 주체별 기능 및 역할을 재정립해 적용한다. 특히, 주택관리업체 선정에 있어서 첫 단추를 잘 끼워야 하는 만큼 그동안 조합이나 건설사가 선정하던 최초 주택관리업체를 공공(자치구)에서 선정하도록 할 계획이다.

공사·용역의 경우는 입주자대표회의, 관리소장의 비리를 근절하면 자연스럽게 해결 될 것으로 기대하고 있다.

관리소장의 독립성을 보장하고, 주민 스스로, 제대로 관리하는 공동주택 실현 방안으로는 입주자들이 협동조합을 구성해 조합원들이 직접 관리소장 등 관리직원을 맡거나, 베이비부머와 청년실업자를 아파트 관리자로 양성하는 사회적 기업 등 새로운 방식을 도입한다.

시는 그동안의 협동조합과 사회적 기업 육성·지원 경험을 토대로, 이러한 협동조합과 사회적 기업이 태동하는데 측면 지원한다.

시가 첫 도입하는 ‘관리품질등급 표시제’는 A~F까지 등급을 매겨 부동산뱅크, 부동산114, 네이버 등(MOU 체결 추진)에 공개해 부동산 가격형성에 영향을 미치게 된다.

등급 산정은 일반관리, 관리비절감, 공동체활성화, 시설유지관리, 정보공개 등 평가기준을 마련해 1차 주민평가단→2차 공동주택관리지원센터(필요시 전문기관 위탁)→3차 서울시공동주택관리위원회 3단계 평가를 거쳐 이뤄진다.

올 연말까지 평가기준을 마련해 내년 상반기에 몇 개 단지에 시범실시할 계획이며, 5년마다 재평가한다.

셋째, 서울시-자치구 공동의 아파트관리 실태조사를 강화하고 체계화한다. 기존 상시조사는 종합감사와 분야별 기획조사로 나누어 실시하고, 대상을 의무단지(2,162개)에서 비의무관리단지(2019개)까지 확대한다.

비의무관리단지는 의무단지(300세대 이상·150세대 이상 승강기· 중앙집중난방방식 공동주택 및 150세대 이상 주상복합 건축물)를 제외한 모든 단지를 말한다. 시는 이미 올 상반기부터 조사대상에 포함해 실태조사를 실시하고 있다.

조사주체인 서울시와 자치구의 역할을 분담해 서울시는 실태조사 기획 및 정책개발, 관리품질평가를, 자치구는 실태조사, 감사, 민원처리를 담당하도록 한다.

특히, 11월부터 실태조사 결과를 서울시공동주택 통합정보마당 홈페이지에 공개해 단지 내 입주민 뿐 아니라 단지 밖 모든 시민이 볼 수 있도록 한다. 뿐만 아니라 모바일서비스도 제공해 스마트폰으로도 확인할 수 있도록 한다.

기존엔 실태조사 결과를 단지 게시판, 승강기 등 단지 내 입주민만 볼 수 있도록 공개했다.

넷째, 시작은 공공이 적극적으로 개입하지만 결국엔 아파트에 사는 주민들이 스스로 관리해나갈 수 있도록 탄탄한 공동체 활성화 기반 조성에 주력한다.

일단, 내년부터 연간 잡수입의 40%이내에서 ‘단지내 커뮤니티 예산’을 의무 편성하도록 공동주택관리규약준칙을 전면 개정해 자체 재원으로 공동체 활동을 진행하도록 한다. 

단지 내 커뮤니티 활성화를 위해 공공이 지원하던 예산은 2017년까지 단계적으로 축소하고 대신 앞으로는 아파트 단지 내 공동체 시설을 단지 밖 이웃과 공유하는 단지에 집중 지원함으로써 단지 밖 이웃마을과 함께 하는 공동체 네트워크 형성을 도울 계획이다.

층간소음, 흡연 등 생활환경으로 인한 이웃간의 주민갈등은 ‘주민자율조정기구(위원회+자율협약)’ 구성·운영을 통해 주민 스스로 해결할 수 있도록 유도하는데, 이때 시는 주민상담가 양성, 갈등조정 매뉴얼 개발, 각종 예방교육 등을 지원한다.

동대표, 관리소장, 외부전문가, 경륜있는 어르신 5~10인으로 위원회를 구성해 2013년 4개 단지, 올해 25개 단지에 시범실시하고 있으며, 내년부터 모든 단지로 확대한다.

2015년 상반기부터 서울시 보건환경연구원과 협업을 통해 소음측정서비스를 실시해 층간소음 발생원인을 분석해 주민자율조정기구를 지원한다.
 
2013년부터 개설해 운영하고 있는 ‘아파트관리 주민학교’(총 573명 수료)는 연 2회에서 연 10회로 확대 시행한다. 2016년엔 사이버교육도 도입한다.

일반 시민, 입주자대표, 관리사무소장을 대상으로, 아파트관리 관계법령, 관리비 구성항목 및 절감방안, 관리비 회계처리방법, 공사·사업자 선정, 장기수선계획 및 충당금 집행, 층간소음 예방 및 해결방안 등에 대한 강의를 진행한다.

시는 주민학교 수료자가 입주자 대표 감시업무 및 관리품질 평가업무에 참여토록 유도하는 등 본인들이 사는 아파트의 관리에 적극적으로 참여할 수 있도록 한다는 계획이다.

서울시는 맑은 아파트 만들기 사업의 성과 백서 매뉴얼 제작, 실태조사 매뉴얼 발간, 공동체 활성화 우수사례집을 제작해 지속적인 홍보를 추진한다.

이와 동시에 현재 실태조사요청 단지 중 미실시한 243개 단지에 대한 대대적인 특별 실태조사는 11월부터 민·관 합동 조사 10개반을 편성해 실시할 계획이다.

한편, 맑은 아파트 만들기 1단계 실태조사 후 공용관리비는 5.6% 감소하고 잡수입은 65% 증가한 것으로 나타났으며, 모니터링 결과 시민 80%이상이 긍정적인 평가를 했다.

진희선 서울시 주택정책실장은 “그동안 맑은 아파트 만들기 1단계 사업을 통해 아파트 관리에 대한 시민 관심을 환기했다면 이번 2단계 사업을 통해서는 시스템·제도 개선과 함께 주민의 역량강화와 공동체 활성화를 통해 스스로 참여하는 문화를 조성하고자 한다”며 “맑은 아파트는 내가 관심을 쏟고 애정을 갖는 만큼 보다 빠르게 앞당길 수 있다는 마음으로 시민들이 적극적으로 참여해 줄 것”을 당부했다.

세이프투데이 한영진 기자(jake@safetoday.kr)